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Si se estructura correctamente, las propiedades de compra que sufren rehabilitaciones para alquilar y se liberan, se pueden replicar para permitir que el inversionista de la propiedad desarrolle una cartera de inversiones sustancial desde una base de capital inicialmente pequeña. Hay consideraciones importantes para cualquiera que intente probar esta estrategia de reforma de pisos en Barcelona, en términos de selección de propiedades y estructura financiera.

Para cualquier estrategia exitosa de renovación y revalorización, es importante tener una sólida comprensión del mercado que está comprando, especialmente el valor mediano y el tipo de propiedad del área.

Selección de propiedad

Compre por debajo del valor medio: Al comprar un valor inferior a la mediana, se permite tener un margen en términos de potencial de valoración futura, ya que el suburbio tendrá datos de ventas sólidos para respaldar valores más altos en el área a los que el tasador puede hacer referencia. Mientras más fácil hagamos su trabajo, más exitoso será con su valoración final.

Compre la propiedad de estilo mediano: las propiedades que compre como inversionista de la propiedad deben ser el estilo mediano para el área. Por ejemplo, si la propiedad promedio en un suburbio es una configuración de tres dormitorios, un baño, una cochera, al menos desea comprar con este estándar o superior. También es importante tener en cuenta los materiales de construcción utilizados, la edad de la propiedad y el desarrollo esperado en el área, ya que estos también cambiarán significativamente el tipo de valor final que alcanzará: no se logrará el mismo resultado y / o crecimiento de capital con un fibro hogar dentro de un suburbio lleno de casas de ladrillo doble.

Factor en su beneficio: asegúrese de que la propiedad que compre tenga en cuenta las ganancias desde el primer día. Mire el costo de la propiedad más los costos de renovación: querrá que el valor final de esta propiedad sea significativamente más alto que esa base de costo, o bien está gastando tiempo y dinero en un proyecto que puede llegar a un punto muerto o potencialmente perder dinero.

Estrategias de compra

Tener una estrategia de compra puede ayudarlo a encontrar las propiedades adecuadas para renovar y obtener el mejor precio posible. Las estrategias dependerán en gran medida del área que compre, pero no están limitadas a:

El proyecto TLC: este es el tipo de propiedad tradicional que está listo para la renovación; por lo general, se mantendrá deficientemente pero con buenos huesos, que se valorará bien una vez que se haya actualizado. En general, encontrará que estos tienen un buen precio en áreas que atienden a compradores de primera vivienda, inversores inmobiliarios o puntos de precio de entrada más bajos, ya que el comprador promedio generalmente tiene restricciones de depósitos, por lo que puede no tener el capital disponible para renovar inmediatamente una propiedad.

Este tipo de estrategia es más difícil de lograr por debajo de las adquisiciones de valor en áreas medianas más altas, ya que los proyectos de renovación se venderán por primas pequeñas ya que ‘The Block Factor’ entrará en juego, con compradores fuertes dispuestos a invertir importantes fondos en propiedades de renovación para convertirlo en su propio.

La venta angustiada: generalmente es un caso de un vendedor que necesita vender rápidamente; esto puede suceder por una multitud de razones. Una oferta competitiva (pero baja) que garantice una venta a veces puede aceptarse en estos escenarios, ya que el vendedor está apuntando más a la venta de la propiedad que a vender para obtener el precio más alto posible. Este tipo de propiedad en muchos casos puede superponerse con la estrategia anterior donde el vendedor tiene dificultades para vender sus propiedades debido a la condición de la propiedad.

El acreedor hipotecario: el banco ha recuperado la propiedad y ahora está buscando venderla para recuperar sus pérdidas. En muchos casos, estas ventas serán subastas y se llevarán a cabo durante los días de la semana durante el día, dando lugar a números de asistencia bajos. Si el área comúnmente no cuenta con este tipo de ventas, puede encontrar que hay una competencia mínima para la propiedad y deja un mayor potencial para comprar una propiedad con un valor significativo incorporado. Tenga en cuenta que los bancos todavía tienen la obligación de vender. la propiedad por el valor justo de mercado, por lo que los días de venta para cumplir con sus costos se han ido.

Proceso de revalorización: sacar esas ganancias

Una vez que se complete su reforma del hogar, el siguiente paso en la estrategia es liberar su ganancia de capital para que pueda estar disponible para proyectos futuros.

Revaluar la propiedad: antes de cualquier aplicación, es esencial que el tasador de la propiedad revalúe la propiedad. Algunos prestamistas solo le permitirán tener la propiedad valorada una vez que se presente una solicitud de préstamo, por lo que es esencial en esta estrategia usar un prestamista que proporcione valoraciones iniciales (valoraciones sin una solicitud de préstamo). Asegúrese también de que la valoración sea una inspección completa y no una estimación computarizada, de lo contrario, esto no tendrá en cuenta el trabajo que ha realizado en la propiedad.

Evalúe el capital disponible: una vez que se devuelve la cifra de valuación, su corredor puede ayudarlo a informarle exactamente cuánto capital disponible puede liberarse. Los bancos requieren una cierta cantidad de capital para permanecer en la propiedad, por lo que debe considerarse cuidadosamente.

Solicite y libere: Solicite a su agente que solicite la aplicación de lanzamiento de capital. Algunos prestamistas le permitirán tener los fondos liberados a través de una aplicación simple; otros pueden requerir que encuentre su próximo proyecto de renovación antes de que liberen los fondos en su cuenta. El uso de los prestamistas correctos determinará cuándo puede presentar una solicitud para liberar el capital y comenzar su próximo proyecto.

¿Cómo se logra el máximo valor de tu propiedad posible?

Después de un proyecto de reformas en Barcelona, los inversores a menudo cometerán pequeños errores comunes que pueden limitar el resultado de su nueva valoración, lo que les costará potencialmente 10 miles de dólares en capital que podrían utilizarse para otros proyectos. Algunas de las mejores formas de garantizar que maximiza su resultado de valoración incluyen:

Asegúrese de que todo esté completo: es obvio, pero después de renovar una propiedad completa puede ser tentador dejar algunas cosas menores sin terminar y ordenar la valoración. Las obras pequeñas como una puerta sin pintar, las cortinas sin colgar o los zócalos faltantes pueden hacer que el tasador anote su propiedad como «sin terminar» y que elimine una cifra arbitraria de su verdadero valor: he visto eliminar más de $ 10,000. Cualquier cosa esencial para una propiedad debe completarse (kitches, baños hasta detectores de humo), dejar los elementos desatendidos puede ser visto por el tasador como ‘reparación esencial requerida’, lo que puede ocasionar que la propiedad no pueda ser liberada hasta que se complete. ..

El tiempo lo es todo: la forma en que los tasadores presentan los valores de las propiedades es bastante simple: comparan su propiedad con otras ventas recientes en el área. En general, evalúan los últimos tres meses de ventas, pero pueden durar más de seis meses si no encuentran suficientes propiedades comparables. Si tiene su valoración ordenada en este marco de tiempo, es muy posible que el tasador también tenga en cuenta el precio reciente pagado en la propiedad y, en su lugar, asigne una cifra conservadora. Como tal, siempre es aconsejable esperar al menos tres meses si es posible, preferiblemente seis meses, antes de la aplicación de lanzamiento de capital para obtener la valoración más favorable posible.

Estructuración de las finanzas: asegurando la mejor oportunidad de éxito

El factor clave que sustenta la estrategia de revalorización de la renovación es la selección y estructura inicial del prestamista antes de realizar una compra. Al elegir cuidadosamente el prestamista correcto, puede asegurarse de tener la capacidad de ordenar las valoraciones iniciales, liberar capital y pasar a su próximo proyecto sin demora.

No hay un único prestamista para esta estrategia u otra, por lo que es imprescindible obtener un plan de préstamos estratégicos de un corredor enfocado en la inversión, para garantizar que sus préstamos se diseñen a la medida para empujarlo hacia sus objetivos.

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